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DIAGNOSTIC IMMOBILIER

Le diagnostiqueur immobilier réalise les diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre de la vente, de la location ou de travaux sur un bien immobilier.

DIAGNOSTIQUEURS À ALÈS

SAVOIR-FAIRE. EXPÉRIENCE. PROFESSIONNALISME.

Depuis 1996, le nombre de diagnostics obligatoires a progressivement augmenté. Ils ont pour but d’informer vos acquéreurs ou locataires et de lutter contre les vis cachés. L’État orchestre ces obligations au fil du temps, dans le but de mieux répondre aux préoccupations de chacun, de rendre les biens les plus sains et économes possible.

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LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

INTERVENTION DANS TOUT LE DÉPARTEMENT DU GARD

DIAGNOSTIC ÉNERGÉTIQUE (DPE)

Depuis le 1er janvier 2011, toute annonce de vente ou de location doit indiquer sa classe énergie. Elle figure dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit être réalisé par un diagnostiqueur indépendant avant le passage de l’annonce.

Le DPE est un diagnostic qui doit être inclus dans le dossier des diagnostics techniques à remettre à tout acquéreur ou locataire.

En cas de déperditions énergétiques importantes, Le cabinet Alizé vous conseille sur les améliorations et travaux à réaliser pour réduire votre consommation énergétique et optimiser les performances énergétiques de votre logement.

Validité de l’attestation : 10 ans pour une vente ou une location

ÉTAT DES RISQUES NATURELS MINIERS ET TECHNOLOGIQUES (ERNMT)

L’état des risques naturels (inondations, mouvements de terrains…), miniers et technologiques (ERNMT) est un diagnostic qui vise à informer l’acquéreur ou le locataire des risques encourus dans la commune où il projette d’acheter ou louer un logement.

Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête la liste des risques prévisibles.

L’arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune concernée :

  • La note de présentation du ou des plans de prévention.
  • Le ou les documents graphiques permettant de délimiter les zones de al commune exposée aux risques pris en compte, de préciser leur nature et, dans la mesure du possible, leur intensité dans chacune des zones ou périmètres délimités.
  • Le règlement du ou des plans de prévention des risques définissant notamment les prescriptions et obligations.
  • Une fiche ou un ERNMT mentionnant la zone de sismicité

La durée de validité de cet état est de 6 mois.

DIAGNOSTIC PARASITAIRE

Recherche de champignons et insectes Xylophages

Pour la location ou la vente de votre logement, le propriétaire a l’obligation d’annexer au contrat de vente un état des risques naturels, miniers et technologiques.

Un état des risques comprend l'arrêté préfectoral et les cartes communales, ainsi que le plan de situation et la liste des risques auquel est exposé votre bien.

Validité de l’attestation : 6 mois pour une vente ou une location

DIAGNOSTIC AMIANTE

Repérage de l’amiante avant vente et location

L’état d’amiante est un diagnostic qui permet de faire un repérage des matériaux contenant de l’amiante.

Les logements qui doivent faire l’objet d’un état d’amiante sont les logements (appartements et maisons individuelles et dépendances) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur une liste de matériaux répertoriés (annexe 13-9 du code de la santé publique).

En cas de doute sur la présente d’amiante, le diagnostiqueur peut être amené à prélever des échantillons pour analyse en laboratoire. Il établit ensuite le diagnostic et informe le propriétaire des contrôles périodiques ou des travaux qui peuvent être obligatoires.

La durée de validité de l’état d’amiante est illimitée.

Si la présence d’amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur indique les suites à donner autour de 3 grandes thématiques :

  • - L’évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante (périodicité de 3 ans)
  • - Le cas échéant, l’analyse de risque approfondie, notamment à l’aide de mesures d’empoussièrement dans l’atmosphère (dans les 3 mois lorsqu’elles sont imposées).
  • - Lorsque nécessaire, des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu’à des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.

DIAGNOSTIC PLOMB

Constat Risque Exposition Plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) est un document qui donne des informations sur la présence ou non de plomb dans un logement dont le permis a été délivré avant le 1er janvier 1949. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu’il projette d’acheter ou de louer.

Le diagnostic porte sur :

  • - Les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques…) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple)
  • - Et ses annexes dès lors qu’ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Votre diagnostiqueur vous remet un rapport indiquant l’ensemble des mesures positives et négatives. En cas de présence de plomb, le propriétaire doit veiller à l’entretien des peintures et à supprimer l’exposition au plomb si les peintures sont en mauvais état.

Le cabinet Alizé utilise un appareil à fluorescence X pour constater les risques d’exposition au plomb. Cet appareil peut détecter les anciennes peintures au plomb sous des revêtements récents. Cet examen n’entraîne aucune dégradation de vos peintures.

La durée de validité du Crep est de 6 ans et ce dernier doit avoir été établi depuis moins de 6 ans au moment de la signature du contrat de location.

En cas de vente, la durée de validité est :

  • - Illimitée pour les logements mise en vente lorsque le Crep fait apparaître l’absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm2. Le vendeur n’a donc pas besoin de faire établir un nouveau Crep à chaque vente
  • - De 1 an pour les logements mis en vente lorsque le Crep fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm2.

DIAGNOSTIC ÉLECTRICITÉ

Appartement ou maison, le diagnostic électricité concerne les biens à usage d’habitation ayant une installation intérieure de plus de 15 ans. Il doit être annexé dés le compromis de vente.

Concernant les immeubles en copropriété affectés à l’habitation, le diagnostic électricité ne concerne pas les parties communes.

Ce diagnostic s’applique aux parties privatives du logement et à leurs dépendances. Le cabinet Alizé vérifie l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et les conditions de leur installation selon les exigences de sécurité.

La réalisation de ce diagnostic ne nécessite aucune intervention physique, sans déplacement de meubles ou démontage de l’installation électrique. Le contrôle peut contraindre le diagnostiqueur à démonter le capot du tableau électrique.

Votre diagnostiqueur vous remet un rapport des anomalies identifiées le cas échéant. Le vendeur n’a aucune obligation de travaux, mais doit transmettre ce rapport à l’acquéreur afin de s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Validité de l’attestation : 3 ans pour une vente ou une location

DIAGNOSTIC GAZ

Le diagnostic gaz est obligatoire pour toutes les ventes de logement dont l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans.

Le cabinet Alizé est certifié établir un état de l'installation intérieure de gaz afin d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. Le diagnostic gaz nécessite la vérification de quatre points :

  • - Tuyauterie fixe
  • - Raccordement en gaz des appareils
  • - Ventilation des locaux
  • - Combustion

Les éventuelles anomalies doivent être détectées et classées selon leur dangerosité. Le diagnostiqueur a la possibilité d'interrompre l'alimentation en gaz si l'installation comporte un danger grave et immédiat. Ce diagnostic doit être réalisé même si le gaz est coupé et même s'il le compteur a été supprimé, à partir du moment où il subsiste une tuyauterie fixe dans le logement.

Attention, il ne s'agit pas d'une attestation de conformité de l'installation mais de savoir si celle-ci est dangereuse ou non.

En cas d'anomalie (excepté le « danger grave »), vous n'êtes pas obligés de faire réaliser immédiatement les travaux, mais vous devez en informer vos acquéreurs. Ce dossier est à annexer à la promesse de vente.

Validité de l’attestation : 3 ans pour une vente ou une location

ÉTAT DE L'INSTALLATION D'ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

Lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l’objet d’un contrôle effectué par la commune. Ce contrôle donne lieu à un diagnostic. En cas de vente, des démarches doivent être accomplies à la fois par le vendeur et par l’acquéreur pour vérifier la bonne conformité de l’installation et, si besoin, engager des travaux.

Le vendeur doit contacter le service public d’assainissement non collectif (SPANC) afin de convenir d’un rendez-vous pour faire effectuer le contrôle. Les coordonnées du SPANC sont disponibles en mairie.

Le SPANC contrôle l’installation et délivre un diagnostic en précisant si elle présente ou non :

  • - Des dysfonctionnements
  • - Et/ou des risques pour la santé ou l’environnement

En cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l’installation sont nécessaires.

Ces travaux de mise en conformité de l’installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas le faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou on d’acquérir le bien en l’état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l’acte de vente.

Le diagnostic doit dater de moins de 3 mois au moment de la signature de la promesse ou de l’acte de vente.

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QUELQUES INSOLITES

Il existe des cas particuliers, des diagnostics avec des imprévus et des dégâts plus ou moins importants, nous vous présentons quelques chantiers en images.

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Étude dans le cadre de la Règlementation Thermique RT 2012

Dans le cadre de ses engagements pour la planète, la France a choisi de valoriser financièrement les bâtiments qui réalisent des économies d’énergie. Les labels de performance énergétique certifient que votre construction a atteint un certain niveau de performance énergétique et donnent droit à par là même à de nombreuses aides financières pour la construction durable (prêts à taux zéro, crédits d’impôt, TVA à taux réduit). En contrepartie, les exigences thermiques pour obtenir ces labels nécessitent une expertise que vous ou votre architecte détenez rarement. Faire appel à un bureau d’études thermiques est donc souvent une étape obligatoire pour concevoir une maison à basse consommation d’énergie.

Pour respecter la règlementation :

Depuis le 1er janvier 2013, l’étude thermique est obligatoire pour tout projet de construction.

En effet, l’entrée en application de la règlementation thermique 2012 (ou « RT 2012 ») va imposer une nouvelle norme de performance énergétique qui fixe la consommation conventionnelle maximale à 50 KwEP/M2.an (chiffre modulé par un certain nombre de paramètres : altitude, surface, zone climatique…). Ainsi, respecter la règlementation va nécessairement demander une réflexion plus approfondie en amont des travaux pour construire, un certain nombre de choix, notamment concernant l’isolation, le chauffage et l’ECS, devront être arrêtés pratiquement définitivement. Le rôle de l’étude thermique en deviendra encore plus essentiel car celle-ci déterminera si le commencement des travaux peut être envisagé.

Le contenu de l’étude thermique

Il y a différentes façons de réaliser une étude thermique, qui dépendent de votre besoin et des choix que vous avez déjà arrêtés.

L’étude thermique règlementaire est la prestation de base du bureau d’études thermiques. Elle nécessite que toute la conception ait déjà été arrêtée préalablement (par l’architecte, par vous, par votre entreprise, etc.). En utilisant des logiciels spécialisés, le bureau d’études thermiques n’aura donc plus qu’à modéliser les consommations conventionnelles du projet à partir de l’ensemble des éléments que vous lui aurez fournis. Si les consommations sont conformes à la RT ou au label, vous obtiendrez alors les attentions.

Dés lors que la maison est hors d’eau, hors d’air : il faut procéder au test d’infiltrométrie effectué par un professionnel qualifié. La maison est mise sous dépression et/ou suppression à l’aide d’une porte soufflante installée sur une ouverture (la porte d’entrée le plus souvent). Un ventilateur crée la dépression/suppression tandis que des instruments mesurent le débit d’air. Pour une maison individuelle, le seuil autorisé est de 0,6 m3/h/m2. Pour une habitation collective, il atteint 0,3 m3/h/m2.

L’ensemble de la filière de la conception à la réalisation doit être au fait de ces exigences et mettre tout en œuvre pour obtenir ce résultat, sans quoi, la conformité ne sera pas délivrée par non-validation des phases de contrôle.

L’attestation finale clos la procédure : elle est établie par un professionnel agréé, permet de s’assurer de la prise en compte de la règlementation thermique, en vérifiant :

  • - Les 3 exigences de résultats de la RT 2012 : besoin bioclimatique, consommation d’énergie primaire, confort d’été.
  • - La cohérence entre l’étude thermique qui a été conduite et le bâtiment construit, en vérifiant certains points clefs (production d’énergie, étanchéité à l’air du bien, énergie renouvelable, isolation) par un contrôle visuel ou de documents attestant de la mise en œuvre des matériaux prévus.